KONUT VE ÇATILI İŞYERİNİN TAHLİYE SEBEPLERİ VE TAHLİYE DAVALARI

Konut ve Çatılı İşyerinin Tahliyesi Nedir?

Konut ve çatılı işyeri tahliyesi, kiracının kiralanan taşınmazı boşaltarak kiraya verene teslim etmesini ifade eder. Türk Borçlar Kanunu ve bazı durumlarda İcra ve İflas Kanunu hükümlerine tabidir.Tahliye süreci yalnızca kanunda belirtilen tahliye sebeplerine dayanılarak ve usule uygun şekilde yürütülebilir. Aksi durumda hem kiraya veren hem kiracı hak kaybı yaşayabilir.

Konut ve Çatılı İşyerlerinde Tahliye Sebepleri ve Tahliye Usulleri

a. Kiraya Verenin Konut veya İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için taşınmaza ihtiyaç duyması durumunda söz konusu taşınmazın tahliyesi için dava açabilecektir. Ancak söz konusu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Bahse konu sebebe dayanılarak açılacak bu davanın açılabilmesi için önceden ihtarname gönderilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak kiraya verenin, davanın açılması için öngörülen süreden önce dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi halinde dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır.

b. Yeni Malikin Konut veya İşyeri İhtiyacı Nedeniyle

Kiralananı sonradan edinen yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı için kullanacaksa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, altı ay sonra açacağı dava ile veya sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilmektedir.

c. Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım Nedeniyle Kiraya veren, kiralanan taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması veya esaslı onarım gerektirmesi halinde kiralananın tahliyesi için dava açabilecektir. Uygulamada genellikle binanın depremde zarar görmesi, kentsel dönüşüm vb. sebeplerle bu davanın açılması söz konusu olabilmektedir.

d. Kira Bedelinin Ödenmemesi NedeniyleKiracının, kira bedellerini ödememesi halinde birden fazla seçenek ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiracının tahliye edilebilmesi söz konusu olabilmektedir.

   d.1- Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası 

TBK’nın 315. Maddesi gereğince kiracının kira bedellerini veya yan giderleri ödememesi halinde kiraya veren yazılı olarak kiracıya en az 30 gün süre vererek bu sürede borcunu ödemesi gerektiğini, aksi halde kira sözleşmesini feshedeceğini ve tahliye davası ikame edeceğini bildirebilir. Yasal 30 günlük süre, kiracıya yazılı bildirimin tebliği tarihini izleyen günden itibaren başlar. Eğer kiracı tarafından usule uygun tebliğe rağmen süresi içerisinde kira bedelleri veya yan giderler ödenmez ise kiraya veren tarafından sözleşme süresinin sonu beklenmeksizin temerrüt nedeniyle tahliye davası ikame edilebilecektir. Ancak söz konusu süre içerisinde kira borçlarının kiracı tarafından ödenmesi halinde tahliye söz konusu olmayacaktır.

  d.2- Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılarak Kiracının Tahliyesi

Kira bedellerini ödemeyen kiracının tahliyesi için diğer bir seçenek İİK’nın 269. Maddesi gereği tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Uygulamada daha hızlı ve pratik olması açısından daha çok tercih edilen seçenektir. Kiraya veren tarafından tahliye talepli olarak başlatılan icra takibinden sonra kiracıya gönderilen ödeme emrinin kiracıya tebliğinden itibaren 7 günlük itiraz süresi ve 30 günlük borç ödeme süresi bulunmaktadır. Eğer kiracı tarafından 7 gün içinde herhangi bir itirazda bulunulmaz ve yasal 30 günlük süre içerisinde de kira bedelleri ödenmez ise kiraya verenin İcra Hukuk Mahkemesi’nde açacağı bir tahliye davası ile kiracının tahliyesi söz konusu olabilecektir.

e. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralanan taşınmazı belli bir tarihte tahliye etmeyi yazılı olarak üstlendiği halde tahliye etmemişse,  kiraya veren tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle tahliye talep edebilecektir.

f. Sözleşmeye Aykırı Kullanım NedeniyleKiracı kiralananı, sözleşmede belirtilen amacına uygun ve özenli şekilde kullanmak, aynı binada oturan diğer kişilere karşı saygı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüklerine aykırı davranması durumunda kiraya veren kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesi talepli ihtarname gönderebilecek, aykırılığın giderilmemesi durumunda dava yoluyla kiracının tahliyesini isteyebilecektir.

g. İki Haklı İhtar Nedeniyle

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için, kiracıya bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekmektedir. Söz konusu ihtarın yazılı olması, hangi aya ait kira bedelinin istendiğinin ihtarda belli olması, ihtarın kiracıya usule uygun şekilde tebliğ edilmesi, ihtara konu ay veya ayların kira bedellerinin hiç ödenmemiş olması veya ihtarnamenin tebliğinden sonra ödenmiş olması gerekir. Söz konusu bu dava kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Süreci

5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazetede Yayınlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 37. Maddesi ile, kira ilişkilerinden kaynaklanan kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme nedeniyle kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunluluğu bulunmaktadır.

Sonuç : Profesyonel Hukuki Destek Almanın ÖnemiYukarıda kısaca değinildiği üzere konut ve çatılı işyerinin tahliyesi hususu, süreler ve usuller açısından hassas bir süreçtir. Usul hataları, hak kayıplarına neden olabilir. Bu nedenle, tahliye sürecinde hukuki destek alınması hakların korunması açısından kritik öneme sahiptir.