Kira Tespit Davası Nedir? Şartları, Süreci ve Hukuki Sonuçları

20 Şub
2 dakikada okunur

Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olup olmadığıdır. Özellikle uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde, taraflar arasında kira artışı konusunda anlaşmazlık çıkabilmektedir. Bu durumda başvurulan hukuki yol, kira tespit davasıdır.

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür. Bu yazıda kira tespit davasının hukuki dayanağı, hangi şartlarda açılabileceği, dava süreci ve kararın sonuçları ele alınmaktadır.

1. Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası; En az beş yıldan uzun süreli konut veya işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin mahkeme kararı ile yeniden belirlenmesini talep eden davadır.

Bu dava genellikle:

Uzun süreli kira sözleşmelerinde
Piyasa rayicinin mevcut kira bedelinin çok üzerine çıkması halinde
Tarafların kira artış oranında anlaşamaması durumunda

açılmaktadır.

2. Kira Tespit Davası Hangi Şartlarda Açılır?

Kira tespit davası açılabilmesi için bazı temel şartlar bulunmaktadır:

a) Beş Yıllık Süre Şartı

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin üzerinden en az beş yıl geçmiş olması zorunludur. 5 yıl dolmadan önce kira tespit davasının açılabilmesi mümkün değildir.

b) Sözleşmenin Devam Ediyor Olması

Kira sözleşmesinin yürürlükte olması gerekir. Sözleşme sona ermişse kira tespit davası açılamaz.

3. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Ev sahibi (kiraya veren)
Kiracı
Malik
Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri kira tespit davası açabilir.

4. Mahkeme Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Mahkeme, kira bedelini belirlerken:

Emsal kira sözleşmelerini
Taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç bedelleri
Taşınmazın özelliklerini
TÜFE oranlarını
Hakkaniyet ilkesini

dikkate alır.

Genellikle bilirkişi incelemesi yapılır ve bölgedeki benzer taşınmazların kira bedelleri karşılaştırılır.

5. Dava Ne Zaman Açılmalıdır?

Kira tespit davasının zamanlaması büyük önem taşır. Kural olarak da kira tespit davası şartlar sağlandığı takdirde her zaman açılabilir. Ancak mahkeme sonunda belirlenecek yeni kira bedelinin kira sözleşmesinin yeni döneminde uygulanabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. Bunlar;

Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.
Dava açılmamasına rağmen, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim (ihtarname) tebliğ edilmişse, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira Tespit Davası Rayiç Değerin Belirlenmesini Sağlar

Kira tespit davası, kira bedelinin ekonomik koşullara uygun hale getirilmesini sağlayan önemli bir hukuki yoldur. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde taraflar arasında denge kurulmasına hizmet eder.

Ancak dava açma süresi, sözleşme hükümleri ve usul şartları doğru değerlendirilmezse hak kaybı yaşanabilir. Bu nedenle sürecin hukuki çerçevede dikkatle yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.