Türkiye’de kira hukuku, son yıllarda artan konut ihtiyacı, ekonomik koşullar ve yüksek kira bedelleri nedeniyle hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından en çok uyuşmazlık yaşanan alanlardan biri haline gelmiştir. 2026 yılı itibarıyla kira ilişkilerinde tarafların hak ve yükümlülükleri, uygulamadaki güncel yaklaşımlar ve yargı kararları doğrultusunda daha da önem kazanmıştır.

Bu yazıda, 2026 yılı itibarıyla kira hukukunda öne çıkan konular, ev sahibi ve kiracıların bilmesi gereken temel haklar ve sık yaşanan uyuşmazlıklar ele alınmaktadır.

1. Kira Sözleşmeleri 2026’da Neden Daha Önemli?

Kira sözleşmesi, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin temelini oluşturur. Yazılı kira sözleşmeleri, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağladığı için büyük önem taşır.

2026 yılı uygulamalarında:

• Yazılı sözleşme bulunmayan kira ilişkilerinde ispat yükü artmaktadır.

• Kira bedeli, artış oranı ve ödeme şeklinin açıkça belirtilmesi büyük önem taşır.

• Süreli ve süresiz kira sözleşmeleri arasındaki farklar, tahliye süreçlerini doğrudan etkilemektedir.

2. Kira Artış Oranları ve Uygulamadaki Yaklaşım

Kira artışları, hem konut hem de işyeri kiralarında en sık ihtilafa konu olan başlıklardan biridir.

2026 yılında:

• Konut kiralarında artış oranları, yasal sınırlamalar ve yargı kararları çerçevesinde değerlendirilir.

• Taraflar arasında yazılı anlaşma olsa dahi, hukuka aykırı artışlar geçersiz sayılabilir.

• Beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira tespit davaları önem kazanmaktadır.

Bu noktada, kira artışının hangi tarihten itibaren geçerli olacağı da davaların seyrini belirleyen önemli bir unsurdur.

3. Ev Sahiplerinin Hakları Nelerdir?

Ev sahipleri, kira ilişkisinde belirli koşulların oluşması halinde hukuki yollara başvurabilir.

2026 yılı uygulamalarında ev sahiplerinin en sık başvurduğu haklar:

• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra takibi

• Tahliye davası açılması

• İhtiyaç nedeniyle tahliye

• Yeniden inşa veya esaslı tadilat sebebiyle tahliye

• Kira tespit ve uyarlama davaları

Ancak her durumda, kanunda öngörülen süreler ve şekil şartlarına uyulması zorunludur.

4. Kiracıların Hakları Nelerdir?

Kiracılar da kira ilişkisi boyunca güçlü yasal haklara sahiptir. 2026 yılı itibarıyla kiracılar açısından öne çıkan haklar şunlardır:

• Hukuka aykırı kira artışlarına karşı korunma

• Keyfi tahliye taleplerine karşı itiraz hakkı

• Konutun kullanımını engelleyen durumlara karşı dava açma hakkı

• Depozitonun iadesini talep etme hakkı

Kiracının, kira sözleşmesine uygun şekilde taşınmazı kullanması ve kira bedelini zamanında ödemesi ise temel yükümlülükler arasındadır.

5. Tahliye Davalarında Güncel Uygulamalar

Tahliye davaları, 2026 yılında da kira hukukunun en çok başvurulan dava türleri arasında yer almaktadır.

Tahliye sebepleri arasında:

• Kira borcunun ödenmemesi

• Tahliye taahhüdü

• Ev sahibinin gerçek ihtiyacı

• Taşınmazın yeniden inşası

• On yıllık uzama süresinin dolması

bulunmaktadır. Ancak tahliye süreçlerinde usul hataları, davaların reddedilmesine neden olabilmektedir.

 6. Arabuluculuk ve Kira Uyuşmazlıkları

Son yıllarda kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk uygulaması daha sık gündeme gelmektedir. 2026 yılı itibarıyla, tarafların dava yoluna gitmeden önce uzlaşma imkânlarını değerlendirmesi, hem zaman hem de maliyet açısından avantaj sağlamaktadır.

Arabuluculuk sürecinde:

• Kira bedeli

• Tahliye tarihi

• Ödeme planı

gibi konular üzerinde uzlaşma sağlanabilmektedir.

2026’da Kira Hukukunda Bilinçli Hareket Etmek Şart

Kira ilişkileri, yalnızca ekonomik değil aynı zamanda ciddi hukuki sonuçlar doğuran süreçlerdir. 2026 yılı itibarıyla ev sahibi ve kiracıların haklarını bilmesi, sözleşme süreçlerini dikkatle yürütmesi ve uyuşmazlık durumunda hukuki destek alması büyük önem taşımaktadır.

Kira hukukunda yapılacak küçük bir hata, uzun süren davalara ve hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren bilinçli hareket edilmesi gerekmektedir.